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关于《百花生态新城(清镇国际休闲度假组团)控制性详细规划》G7-03单元(三角花园)局部地块规划调整
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《百花生态新城(清镇国际休闲度假组团)控制性详细规划》G7-03单元(三角花园)局部地块规划调整

红枫片区建设管理中心

2022年3月


为进一步加快推进城市更新改造,完善城市功能布局,激发城市发展活力, 推动产业转型升级,推进产城融合发展,提升城市综合品质,有效助力建设经济体量大能级城市,贵阳市人民政府发布关于《贵阳市加快推进城市更新改造的实施意见》。加快城市更新改造步伐,做强城市经济、展现城市颜值、彰显城市气质、提升城市品质,改善人居环境,不断增强人民群众获得感、幸福感和安全感。

《百花生态新城(清镇国际休闲度假组团)控制性详细规划》中三角花园是清镇市老城区核心区,急需更新改造完善城市功能的攻坚区域,按照《贵阳市加快推进城市更新改造的实施意见》,对更新改造地块的控制性详细规划进行调整, 优化片区的城市功能,提升城市品质。

一、调整范围

本次控规调整范围以建国路-富强路、云岭大道、星云路、新华路为界,共计约 15 公顷。本次调整涉及 7 个地块,具体包括 G7-03-17、G7-03-18、G7-03-19、G7-03-20、G7-03-21、G7-03-22、G7-03-23。

1. 调整范围示意图

2. 调整区域现状航拍图

二、调整原因

1、作为清镇城市更新改造改革理念的试点项目,三角花园更新改造需求强烈。

根据《贵阳市加快推进城市更新改造实施意见》,为实现 2025 年底前基本完成重要区域的城市更新改造工作,有序推进老旧小区、老工业区、低效物流园、 传统批发市场的整治提升工作。三角花园作为清镇市老的商业中心开始加速衰败, 市民更新改造的需求强烈,因此清镇市以三角花园区域作为更新改造的试点,首 先推进相关规划建设工作。

2、三角花园区域原方案大拆大建,但实施多年走不通,区域需要以更新改造的模式继续推进建设。

三角花园区域原有方案以拆除重建为主,为实现经济平衡,出让土地指标较高,但实施难度较大,多年未建设。为改善三角花园区域的现状问题,按照有机更新模式推进建设,部分老旧小区实行保留改造,不大拆大建,保留原有特色。

3、原控规三角花园区域规划的部分道路宽度较大,实施困难,需要分段分期控制道路建设。

原控规编制以该区域周边路网以拆除重建为主要出发点,未对具体地块具体建筑的现状发展和改造情况进行细化落实,与三角花园周边现有项目如新场坝

农贸市场、佳鑫花园等现状建筑和永茂地块、鸿翔地块、大名吉安地块等土地出让情况等的实际可建设改造情况不符,道路建设难度较大,为解决道路通行问题,实施分段分期实施部分道路。

4、根据三角花园城市更新会议精神开展相关规划工作

根据《关于研究三角花园城市更新项目工作专题会议纪要》清府专议〔2021133 号文件精神,按照《贵阳市加快推进城市更新改造实施意见》的政策与要求, 启动三角花园地块及周边道路的控规调整程序。

三、项目情况

1、现行规划情况

《百花生态新城(清镇国际休闲度假组团)控制性详细规划》于 2019 8 月完成批复,该区域规划为以居住功能为主、兼顾部分商业功能的住商混合用地, 该街区开发地块面积共计 11.5 公顷。

3. 现行控规对该区域的规划控

1.现行控规的地块控制指标

地块编号

用地代号

用地性质

用地面积

(㎡)

建筑面积(㎡)

容积率

建筑密度

绿地率

建筑限高(m)

G7-03-17

RB

住商混合用地

38881

120530

3.1

30

35

80

G7-03-18

RB

住商混合用地

23749

166245

7

40

25

100

G7-03-19

RB

住商混合用地

22741

70498

3.1

30

35

80

G7-03-20

RB

住商混合用地

12742

39500

3.1

30

35

80

G7-03-21

RB

住商混合用地

9277

28758

3.1

30

35

80

G7-03-22

RB

住商混合用地

2521

7814

3.1

30

35

80

G7-03-23

B1

商业用地

5166

30996

6

80

20

60

注:住混合地兼容商业≤20

2、现行土地出让情况

三角花园区域均已出让,开发指标总量较高。本次调规街区东侧的金色湖城项目已竣工交付使用。


4. 现行土地出让情况示意图

四、规划调整

  1. 道路调整

通过对三角花园区域道路及建筑现状研究,建议对建国路-富强路、青山路、新华路、星云路、建国南路、文化路进行微调,具体调整以道路设计方案为准。

规划结合现状建筑情况,初步确定该区域沿路两侧需要保留的建筑,然后根据现状道路情况和可拓宽实施的条件,对三角花园周边道路及青山路的改造实施提出修改意见。

  1. 青山路

道路长度约 630 米,现状路面宽度为 6 米,规划提升为 20 米。

5. 青山路调整断面及线型示意图

  1. 三角花园周边路网

建国路-富强路现状路面宽度为 8-15米,道路长度 680米,规划提升为 24米。新华路现状路面宽度为 6米,道路长度 420米,规划提升为 20米。星云路现状路面宽度为 8米,道路长度 280米。规划提升为 16米。建国南路现状路面宽度为 5-7米,道路长度 290米。规划提升为 12米。文化路道路长度 290米控制宽度为 8.5 米。

6. 三角花园周边路网线型示意图

7. 三角花园周边路网断面及线型示意图

  1. 用地调整

规划对本次调规街区内的用地进行调整,结合建筑现状及用地权属,调整街区内用地划分界限。规划调整后,增加一块公共广场用地,用地面积为 0.2公顷。

规划调整后,居住用地约 11公顷、商业用地约 0.9公顷,开发建筑面积共计 47.6万平方米,比规划调整前增加约 1.2 万平方米。

8. 调规用地图

规划在 G7-03-20 地块以虚线控制一条 6 米的小路,以提升该区域的南北向通行能力,小路线型及位置可结合修建性详细规划等下层次规划方案需求进行适当调整,小路宽度按照 6 米控制。


2. 调整后地块指标表

地块编号

用地代号

用地性质

用地面积

(㎡)

建筑面积

(㎡)

容积率

建筑密度

绿地率

建筑限高(m)

G7-03-17

R2

二类居住用地

42405

131455.5

3.1

30

35

80

G7-03-18

R2

二类居住用地

20980

146860

7

40

25

100

G7-03-19

R2

二类居住用地

7002

21706.2

3.1

30

35

80

G7-03-20

R2

二类居住用地

19895

69632.5

3.5

55

10

100

G7-03-21

G3

广场用地

2355

--

--

--

--

--

G7-03-22

R2

二类居住用地

10268

31830.8

3.1

30

35

80

G7-03-23

B1

商业用地

8936

13404

1.5

55

10

40

G7-03-24

R2

二类居住用地

10278

61668

6

80

10

60

注:G7-03-2040其他住用地兼容商业≤20


3. 用地建设总量测算

  • 建筑类型

    原控规建筑面积

    (万㎡)

    拟调整建筑面积

    (万㎡)

    调整差值

    (万㎡)

    住宅

    34.67

    35.66

    0.99

    商业

    11.19

    12

    0.81

    1. 配套调整

    规划对生活圈配套设施的地块位置进行调整。将原设置于 G7-03-18 地块进行配建的公共厕所、垃圾收集点、老年人日间照料中心、社区服务站、社区商业网点、文化活动站、再生资源回收点进行调整,结合三角花园区域项目建设情况调整至原地块南侧的 G7-03-20 地块。同时,考虑清镇老城及三角花园区域幼儿园实际入学需求,增设一处 9 班幼儿园,由 G7-03-20 地块配套建设。

    五、调整论证

    1. 人口规模

    本次调规范围内,按照用地兼容性要求估算,约增加住宅建筑面积 0.95 平方米,按照户均住房面积 120 平方米、户均 3.2 人估算,约增加人口 272 人。本次调整区域属于老城区内 E3 十分钟生活圈,该生活圈居住人口为 1.85 万人, 规划调整产生的人口增加量在规划预测容量的可浮动范围内,对该区域的居住人口容量未产生影响。

    4. 住宅面积测算

    • 用地性质

      用地兼容性

      用地面积

      住宅建筑面积

      原控规住商混合用地

      兼容商业≤20%

      10.99 公顷

      34.67 万㎡

      拟调整居住用地

      兼容商业≤20%、40%

      11.08 公顷

      35.66 万㎡

    • 调整差值

      /

      1.01

      1. 教育配套

      规划清镇老城区内有 2所初中、4所小学,其中 E3十分钟生活圈内有 136班初中和 2所小学共计 54),规划服务人口为 1.85万人,实际配套可服务人口约 3.7 万人,教育配套余量大。本次规划调整仅增加 272 人,在教育配套设施的可承载范围内。

      9. 老城居住区生活圈划分示意图


      10. 教育设施配套情况示意图


      1. 市政基础设施

      主要从给水、排水、电力需求的角度分析方案调整后的市政影响。

      给水需求:根据控规给水工程规划,人均综合用水量指标为 320 / ·日。本次规划调整后,居住人口增加 272 人,用水需求量每天增加约87.1m³。规划供水厂为东郊水厂和白龙洞水厂,总供水规模为 20.8 m³/d,原控规规划最高日用水量为 19 m³/d,用水量在水厂可承载范围内。

      排水需求:污水按用水量的 80%考虑,污水量每天增加约为 69.68m³规划总污水处理规模为 16.5 m³/d,原控规规划污水量为 15.2 m³/d,调整后的污水量在污水处理厂规模控制范围内,因此可满足增加的污水量。

      电力需求:根据控规电力工程规划,居住用地负荷指标为 18 /方米,商业服务业设施用地用电负荷指标为 20 /平方米,本次规划调整,居住(含混合用地)用地面积增加 0.09 公顷,商业用地增加 0.38 公顷,估算总用电负荷约增加 91.9 千瓦,调整后的用电量在原控规承载范围内。

      燃气需求:依据燃气工程规划,管道燃气普及率达到 60%,规划居民生活用气量按 2500 兆焦 /·年计,公共服务设施用气按居民生活总用气量的40%计算。调整后每年用气量约增加 8.3 Nm³,调整后按照原控规燃气供应量满足供应需求。

      1. 交通影响评估

      规划调整后居住人口约增加 80 户,商业建筑增加 0.81 万平方米。按照居住2.245 人次/户、商业公服交通吸发率 7.04 人次/百㎡建筑面积估算,调整后地块全日交通吸发量增加约 761 人次。该区域路网密度高,交通疏解能力强,可满足本区域交通需求。

      5. 规划调整建筑量测算

      • 用地类型

        建筑类型

        原 控 规 建筑面积

        (万㎡)

        拟 调 整 建筑面积

        (万㎡)

        调整差值

        (万㎡)

        住商混合用地

        住宅

        34.67

        35.62

        0.95(约 80 户)

        商业

        8.09

        10.65

        2.56

        0.81

        商业用地

        商业

        3.1

        1.35

        -1.75

      • 6. 调整后交通吸发增量表

        • 名称

          规划调整量

          交通吸发指标

          全日交通发生量(人次)

          居住

          增加约 85 户

          2.245 人次/户

          增加 191

          商业

          增加约 0.81 万㎡

          7.04 人次/百㎡

          增加 570

          调整后交通吸发增量

          ——

          增加 761

          1. 景观环境改善

          本次规划调整,从城市景观环境改善的角度,以延续清镇传统赶集文化为目的,结合当前地摊夜市经济发展趋势,基于三角花园特点,打造多元、时尚的清镇赶集新地标。结合地块更新改造,实施三角花园区域整体形象环境改造和升级。

          通过本次更新改造,进一步挖掘公共空间潜力,打造“点-线-面”相融合的空间体系。以公共绿地、广场为主,挖掘营造点状公共空间,打造多个小空间绿地以及广场,为居民提供休闲休憩场所;以商业步行街构造线性公共空间, 提升老街面貌,连接新增步行街,形成一体式休闲步行街;以城市沿街商业界面打造面域公共空间,打造全新商业界面,提升街区整体面貌。

          11. 建国南路、文化路沿街立面整治意向

          12. 新华路商业步行街立面整治意向

          六、论证结论

          本次调整综合考虑了三角花园地块周边环境,落实道路和棚改开发需求, 并根据《贵阳市加快推进城市更新改造实施意见》调整地块指标和配建要求,以有效推进三角花园区域低效土地实施棚户区改造的可操作性。

          本次规划调整符合百花控规及相关要求。规划修改后,未对城市道路交 通、城市绿地系统造成不良影响;且满足城市公共服务设施配置的要求。人口及建设容量略有增加,但仍在市政配套设施承载能力范围内。

          综上所述,本规划控规调整可行。

          附件:《百花生态新城(清镇国际休闲度假组团)控制性详细规划》G7-03单元(三角花园)局部地块规划调整20220329.pdf

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