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贵州省城镇房地产开发经营管理条例
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贵州省城镇房地产开发经营管理条例

  为了加强对城镇房地产开发经营活动的监督管理,规范房地产开发经营行为,促进和保障房地产业健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
(2009
17日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过)

第一章 总 则

第一条 为了加强对城镇房地产开发经营活动的监督管理,规范房地产开发经营行为,促进和保障房地产业健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 在本省城镇规划区范围内国有土地上进行房地产开发经营及其监督管理,应当遵守本条例。

第三条 房地产开发经营遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

房地产开发应当符合城镇规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、房地产开发年度计划等要求。

第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。

县级以上人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。

县级以上人民政府其他有关部门按照各自的职责分工,负责房地产开发经营的有关管理工作。

第五条 房地产主管部门应当建立健全房地产市场信息系统,定期公布房地产市场相关信息和房地产企业诚信经营情况。

第六条 房地产主管部门应当建立健全房地产开发经营监督管理机制,向社会公布举报投诉方式,受理举报投诉,依法查处房地产开发经营活动中的违法行为,保障当事人的合法权益。

第二章 房地产开发企业

第七条 设立房地产开发企业,应当符合法律、法规规定的条件,企业名称应当体现房地产行业特点。

从事房地产开发,应当依法取得房地产开发企业资质证书。

房地产开发企业资质证书不得出租、出借、转让或者变相出租、出借、转让。

第八条 房地产开发企业按照资质条件划分为一、二、三、四四个资质等级。

各资质等级企业的条件应当符合国家有关规定。

第九条 房地产开发企业资质的核定权限为:

()一级资质,由省人民政府建设行政主管部门审查后,报国务院建设主管部门审批。

()二、三、四级资质,由市、州、地房地产主管部门审查后,报省人民政府建设行政主管部门审批。

一级资质的申请、核定、变更、注销依照国家规定执行。

第十条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,按照国家有关规定申请核发《暂定资质证书》。

第十一条 房地产开发企业申请核发《暂定资质证书》、核定资质等级的,应当向市、州、地房地产主管部门提出申请,市、州、地房地产主管部门应当自受理资质申请之日起20日内审查完毕,并将资质申请资料及审查意见报省人民政府建设行政主管部门审批。

第十二条 省人民政府建设行政主管部门应当自收到市、州、地房地产主管部门报送的房地产开发企业资质申请资料及审查意见之日起20日内,对符合条件的企业核发资质证书;不符合条件的,不予核发,并书面告知理由。

第十三条 房地产开发企业资质条件发生变化,达不到原核定资质条件的,应当按照本条例第九条的规定及时向房地产主管部门提交书面报告。

房地产主管部门应当加强监督检查,对资质条件低于原核定等级的,应当依法重新核定其资质等级。

第十四条 房地产开发企业分立、合并的,应当在办理工商变更登记后30日内,到省人民政府建设行政主管部门申请办理资质证书注销手续,重新申请核定资质等级。

第十五条 房地产开发企业变更企业名称、法定代表人、住所、企业类型、注册资本的,应当在办理工商变更登记后30日内,持相关资料,到省建设行政主管部门办理相应资质变更手续。省人民政府建设行政主管部门应当自受理之日起5日内办理完毕。

第十六条 房地产开发企业破产或者因其他原因不再从事房地产开发的,应当到省人民政府建设行政主管部门注销资质证书。

第十七条 省外房地产开发企业进入本省从事房地产开发经营的,应当到省人民政府建设主管部门办理资质核验备案手续。

省人民政府建设行政主管部门应当自受理之日起3日内完成核验备案手续。

第三章 房地产开发项目

第十八条 房地产开发企业的资质等级与承担的房地产开发项目规模应当符合国家规定。

第十九条 房地产开发实行项目资本金制度。

房地产开发企业应当按照国家规定将项目资本金储存到开户银行专户。

第二十条 房地产项目的开发建设,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全、节能、环保标准以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范和住宅产业化技术要求。

第二十一条 在正常使用条件下,房地产开发项目有关设施、设备的最低保修期限为:

()基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

()保温工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏,最低保修期限为5;

()供热与供冷系统,最低保修期限为2个采暖期、供冷期;

()电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程,最低保修期限为2年。

保修期自房地产开发企业将竣工验收的住宅交付买受人之日起计算。商品房符合交付使用条件,买受人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的,保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算。

第二十二条 房地产开发项目有关设施、设备在保修范围和保修期限内发生质量问题的,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

鼓励房地产开发企业对其开发的房地产项目预留质量保证金或者进行质量履约保险。

第二十三条 房地产开发企业应当如实填写房地产开发项目手册,按照规定报项目所在地房地产主管部门备案。

第四章 商品房销售

第二十四条 房地产开发企业销售商品房,应当符合国家规定的条件。预售商品房的,应当依法取得商品房预售许可证。

房地产开发企业申请商品房预售许可证,应当提交下列资料:

()营业执照和资质等级证书;

()土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;

()工程施工合同;

()投入开发建设的资金(不包括土地使用权出让金)占工程建设总投资的比例达到国家规定标准的证明资料;

()工程施工进度和竣工交付方案;

()商品房预售方案;

()预售商品房分层平面图。

第二十五条 房地产主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内作出审查决定。符合预售条件的,核发商品房预售许可证;不符合预售条件的,不予核发,并书面告知理由。

第二十六条 房地产开发企业可以自行销售商品房,或者委托房地产经纪机构代销商品房。

未取得商品房预售许可证的,房地产开发企业和房地产经纪机构不得向买受人收取任何形式的预订费用。

第二十七条 房地产开发企业、房地产经纪机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告,应当载明商品房预售许可证的批准文号。

预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实,不得进行虚假宣传。

第二十八条 房地产开发企业、房地产经纪机构应当在商品房销售场所公示房地产开发企业资质证书、房地产经纪机构备案证明、商品房预售许可证、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图以及临时管理规约、前期物业服务合同、商品房买卖合同示范文本等资料。

房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房,应当向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。

第二十九条 房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起10日内将批准预售的房屋同时公开销售,如实公布销售情况,不得分期分批销售或者变相分期分批销售。

第三十条 房地产开发企业和房地产经纪机构应当自商品房销售合同签订之日起3日内将销售合同报送房地产开发项目所在地房地产主管部门备案登记。

房地产主管部门应当推行电子政务,实行销售合同网上即时备案。

第三十一条 商品房买卖合同应当包括下列内容:

()当事人名称或者姓名和住所;

()商品房基本状况;

()商品房的销售方式;

()商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

()交付使用条件及日期;

()装饰、设备标准承诺;

()供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任;

()商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求;

()非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属;

()面积差异的处理方式;

(十一)办理产权登记有关事宜;

(十二)解决争议的方法;

(十三)违约责任;

(十四)双方约定的其他事项。

前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。

商品房买卖合同应当附报送备案登记的楼盘表和商品房分户平面图。

推行商品房买卖合同示范文本。

第三十二条 商品房预售资金应当按照规定专户储存,封闭运作,用于本项目的建设。

第三十三条 房地产开发企业和房地产经纪机构收取买受人缴纳的定金,应当与买受人签订书面定金协议。

定金协议应当明示定金的法律后果、所购房屋的基本情况以及可能增加买受人义务、限制买受人权利的其他内容。

推行商品房买卖定金协议示范文本。

第三十四条 商品房应当按照套内建筑面积或者按套(单元)计价结算销售。

商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。

第三十五条 商品房的销售面积由具有房产测绘资质的机构测量确定。

房地产主管部门不得指定房产测绘机构,不得拒绝接收符合测量规范的房产测绘结果。

第三十六条 房地产开发企业不得将已经预售的商品房进行抵押;房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售,应当经抵押权人书面同意并明确告知买受人。

第三十七条 房地产开发企业和房地产经纪机构与买受人未解除商品房买卖合同前,不得将该商品房再行销售给他人。

第三十八条 房地产开发企业不得擅自变更商品房的规划、设计。

规划、设计经依法批准变更的,房地产开发企业应当自变更之日起10日内,书面通知买受人,买受人有权解除合同,买受人权益因此受到损害的,房地产开发企业应当予以赔偿。

第五章 商品房交付

第三十九条 商品房交付使用,应当符合下列条件:

()房地产开发项目经竣工验收合格,依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件,并经房地产主管部门备案;

()房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件,已经明确产权、管理权,并且以书面形式明确管理责任;

()法律、法规规定的其他条件。

第四十条 房地产开发项目的工程质量、公共服务设施和市政公用基础设施竣工验收合格后,房地产开发企业申请建设、城乡规划等有关部门出具认可文件或者准许使用文件的,有关部门应当在法定期限内出具认可文件或者准许使用文件。

第四十一条 房地产开发企业交付商品房,应当向买受人出示或者提供下列资料:

()本条例第四十条规定的有关部门出具的认可文件或者准许使用文件;

()住宅质量保证书和使用说明书;

()具有资质的房产测绘机构出具的商品房面积测量证明文件;

()物业共用部位、共用设施设备等资料;

()市政公用基础设施和买受人共有的配套公共服务设施清单;

()法律、法规规定的其他资料。

第四十二条 房地产开发企业向买受人提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应当根据国家有关规定,载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任、能源消耗指标、节能措施等内容。

第四十三条 房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房设置样板房的,应当在商品房买卖合同中说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

第四十四条 商品房买受人应当按照国家规定缴存专项维修资金。

第四十五条 商品房预售后,房地产开发企业和买受人均可向房屋登记机构申请预购商品房预告登记。

房地产开发企业预售商品房的,应当自商品房竣工验收合格之日起90日内办理房屋所有权初始登记,并在初始登记后将登记事实及时书面告知买受人。

房地产开发企业、商品房买受人应当在商品房买卖合同约定的期限或者商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续。

第六章 房地产经纪

第四十六条 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

设立房地产经纪机构,应当具备下列条件:

()有自己的名称和组织机构;

()有不少于15平方米的固定经营场所;

()有不少于3万元人民币的注册资本;

()有房地产经纪相应职业资格证书的从业人员不少于3;

()法律、法规规定的其他条件。

第四十七条 设立房地产经纪机构,应当依法向工商行政管理部门申请登记。

房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内,到房地产主管部门备案。房地产主管部门应当自受理之日起5日内,出具备案证明。

第四十八条 房地产主管部门应当将房地产经纪机构或者其分支机构的名称、住所、法定代表人或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公告。

第四十九条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所公示下列内容:

()营业执照;

()备案证明;

()房地产经纪人员情况;

()服务项目、内容、标准;

()收费项目、依据、标准、对象;

()交易结算资金专用存款账户;

()投诉方式和途径;

()法律、法规、规章规定的其他事项。

第五十条 房地产经纪人员只能在一家房地产经纪机构执()业。

房地产经纪业务,由经纪机构统一受理和收取费用,房地产经纪人员不得以个人名义承接业务和收取费用。

第五十一条 委托人委托房地产经纪机构出售、出租房地产的,应当向房地产经纪机构出示真实有效的房地产权属证明、权利人身份证明文件。

委托人未出示前款规定资料的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

委托人提供虚假资料,给另一方当事人或者房地产经纪机构造成损害的,应当依法承担责任。

第五十二条 房地产经纪机构承接委托业务,应当与委托人签订书面委托合同。

房地产经纪机构对外发布委托人房源、客源信息的,应当经委托人书面同意。

第五十三条 房地产经纪机构或者房地产经纪人员及其近亲属承购、承租委托人委托的房地产的,应当书面告知委托人真实情况,不得假借第三人名义欺诈委托人。

第五十四条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:

()发布虚假信息,或者向当事人虚构与委托事项有关的信息;

()隐瞒真实的房地产交易价格等信息,赚取差价;

()索取服务合同约定以外的酬金或者财物;

()以恶意降低服务报酬标准、诋毁其他房地产经纪人员或者房地产经纪机构声誉等不正当竞争手段承揽业务;

()通过房地产交易结算资金专用存款账户以外的方式代收代付交易资金;

()与他人串通,损害委托人、第三人利益或者公共利益;

()在代理房屋交易过程中,收取房屋交易押金、保证金、定金等,扣留委托人有效证件、房地产权属证书等;

()法律、法规禁止的其他行为。

第五十五条 房地产交易当事人可以约定交易资金支付方式,也可以约定通过房地产经纪机构或者交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户,划转结算交易资金。

房地产经纪机构、房地产经纪人员不得通过其他结算账户代收、代付交易资金。

第五十六条 县级以上人民政府房地产主管部门应当加强对本行政区域内房地产经纪活动的监督检查。

被检查的房地产经纪机构和人员应当予以配合,并按照要求提供检查所需的资料。

第五十七条 县级以上人民政府房地产主管部门应当建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案,并向社会公开。

第七章 法律责任

第五十八条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改的,给予警告,并处1万元以上3万元以下罚款:

()房地产开发企业违反第二十三条规定的;

()房地产开发企业和房地产经纪机构违反第二十八条第一款规定的;

()房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十条第一款规定的;

()房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十三条第一、二款规定的;

()房地产开发企业不提供或者提供虚假的第四十一条规定的资料的。

第五十九条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款:

()房地产开发企业和房地产经纪机构违反第二十九条规定的;

()房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十二条规定的。

第六十条 房地产开发企业和房地产经纪机构违反本条例第三十四条第一款规定,没有销售所得的,由县级以上人民政府房地产主管部门处3万元以上8万元以下罚款;有销售所得的,处销售所得10%的罚款。

第六十一条 房地产开发企业和房地产经纪机构违反本条例第三十七条规定的,由县级以上人民政府房地产主管部门处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款,给买受人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十二条 房地产经纪人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由县级以上房地产主管部门责令改正,处1万元以上3万元以下罚款:

()伪造、涂改、转让、转借房地产经纪人员证书的;

()以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的。

第六十三条 房地产经纪机构违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产主管部门按照下列规定予以处罚:

()违反第五十四条第二项规定的,处交易差价1倍以上2倍以下罚款;

()违反第五十四条第五、七项规定的,处1万元以上3万元以下罚款。

第六十四条 违反本条例规定的其他违法行为,按照有关法律、法规的规定处罚。

第六十五条 房地产主管部门和其他有关部门的工作人员在实施房地产开发经营监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第八章 附 则

第六十六条 在城镇规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发经营活动以及实施房地产监督管理,参照本条例执行。

第六十七条 廉租房、经济适用住房等保障性住房的开发经营管理,按照国家和省相关规定执行。

第六十八条 本条例自200951日起施行,199682日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》同时废止。

条例草案说明

省人大常委会:我受省人民政府委托,现就《贵州省城镇房地产开发经营管理条例(草案)(以下简称《条例(草案)),作如下说明:一、关于起草《条例(草案)》的必要性 房地产业是国民经济的支柱产业之一。房地产市场持续健康发展,既能提高居民住房水平,改善居住质量,又对促进消费、扩大内需、拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展及扩大社会就业具有明显作用。国家历来重视房地产业的发展,于19947月、19987月先后制订了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,促进、规范了我国房地产业健康发展。我省19968月制订的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》,对促进、规范全省房地产业的发展发挥了积极作用。截止2007年,全省共有房地产开发企业1800余家,房地产中介机构100余家。2007年,全省房地产开发投资共完成248亿元,房屋施工面积4227万平方米,商品房销售面积1026万平方米。随着全省经济社会的发展和改革开放的深入,我省房地产业加速发展的同时也出现了一些新情况、新问题:一是有的房地产开发企业利用购房人对房屋公摊面积计算知识的缺乏,售房时故意模糊房屋公摊面积的计算,侵害购房者的利益,房屋销售面积纠纷长期成为消费者投诉的热点问题;二是在房价上涨的总体趋势下,"捂盘惜售"成为顽症,有的房地产开发企业在取得预售许可证后并未按规定一次性将经批准预售的商品房全部拿出来销售,而是采用分期、分批销售的"策略",待价而沽,逐步推高房价,违规追求利润最大化;三是房地产经纪行业及其从业人员大量涌现,素质良莠不齐,但同时又缺乏相应的法律、法规规范,损害委托人合法权益的事件时有发生,严重影响行业声誉。此外,《贵州省城市房地产开发经营管理条例》出台比《城市房地产开发经营管理条例》还早,许多条款的规定已不能适应我省房地产业的现实要求和发展需要,有的甚至与《城市房地产开发经营管理条例》的规定不一致,因此,重新制订《条例(草案)》显得十分必要和迫切。 二、《条例(草案)》的起草过程 根据省人大、省政府立法工作计划,省政府法制办、省建设厅于20083月成立起草小组,并邀请省人大财经委、省人大常委会法工委参加,开始《条例(草案)》的调研起草工作。形成初稿后,多次邀请省直有关部门进行论证;广泛听取地方政府、部门和房地产企业的意见;考察学习了重庆等省市的先进经验;并多次邀请、组织专家和社会各界人士座谈。省政府法制办在审查过程中,又召开了省直有关部门参加的论证会,书面征求了9个市(州、地)人民政府(行署)及其主管部门(建设局、房管局)的意见,在贵州省法制信息网上向社会公开征求意见。对各地、各单位及个人提出的意见、建议认真分析、梳理和研究,采纳了其中的合理部分,未采纳的部分,我们作了相应的说明。经反复修改,形成了《条例(草案)》。 三、关于《条例(草案)》需要说明的几个主要问题()关于房地产开发经营的监督管理体制 房地产开发经营涉及的管理部门较多,且全省各地的管理体制不尽相同。省级由省建设厅行使监督管理职权,而各市、州、地、县房地产开发经营的监督管理,有的由建设局负责,有的由房管局负责,有的由建设局与房管局共同负责。这种局面的形成,历史原因较复杂。随着国家实行大部制改革,我省也将进行相应的机构调整,因此,《条例(草案)》对我省省级以下的地方人民政府房地产管理部门只原则性规定为"房地产主管部门",不具体明确哪个部门及部门的名称,没有要求省级以下的地方人民政府改变现行的房地产开发监管体制。这样,既不会因改变现有管理体制而引发混乱,也为下一步的改革留有余地。另外,其他诸如国土、发改、环保、工商、税务、公安、消防、人防、气象、水利等相关部门,《条例(草案)》为精简文字,未作一一列举,形成了《条例(草案)》第四条规定。()关于房地产开发经营监管几项新设立的制度 《条例(草案)》针对当前房地产市场中的"捂盘惜售""定金纠纷""房屋公摊面积纠纷"等热点问题,新设立了几项制度予以规范,加强监管。1"商品房预售一次性同时公开销售"制度 《条例(草案)》第二十九条规定:"房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起10日内将批准预售的房屋同时公开销售,如实公布销售情况,不得分期分批销售。"商品房预售制度,是我国房地产业刚起步时国家为鼓励房地产业的发展而制定的。商品房预售制度,既能帮助房地产开发企业及时筹集资金,解决其在房地产开发中的资金困难问题;又区别于一般的现房交易,使购房人因提前向开发商支付房款而在房价方面得到优惠。 但近年来,商品房预售中出现了不少"捂盘惜售"行为,违背了国家设立"商品房预售"制度的目的和相关限制性规定,必须加以禁止。"商品房预售"是国家以行政许可的方式赋予房地产开发企业的一项权利,其不同于纯市场行为的现房销售。"商品房预售"既然是一种被许可的经营行为,根据《行政许可法》第六十七条规定,被许可人应当按照国家规定的服务标准和行政机关依法规定的条件,提供方便、稳定的服务,并履行普遍服务的义务,故《条例(草案)》在第二十九条规定了房地产开发企业的"商品房预售"同时公开销售义务等的规范,并在第五十九条规定了相应的法律责任。2"书面定金协议"制度 有的房地产开发企业和房地产经纪机构在销售商品房时,时常会利用购房人法律知识的不足,模糊"定金""订金""预付款"的法律效力差异,在以"订金""预付款"名义收取购房人的钱款时出具的却是"定金"协议,损害购房人的合法权益。另外,实践中"定金"协议的形式和内容由于缺乏相应的法律规范,随意性极大,有的房地产开发企业和房地产经纪机构甚至以收款收据作为定金协议,双方的权利、义务缺乏相应约定或约定不明确,极易导致纠纷,因此,为规范房地产交易市场秩序,维护双方当事人的合法权益,《条例(草案)》第三十三条规定:"房地产开发企业和房地产经纪机构收取买受人缴纳的定金,应当与买受人签订书面定金协议。定金协议应当明示定金的法律后果、所购房屋的基本情况以及可能增加买受人义务、限制买受人权利的其它内容。推行商品房买卖定金协议示范文本。3"按套内建筑面积或者按套(单元)计价销售"制度 商品房销售有按建筑面积、按套内建筑面积、按套(单元)计价结算三种销售方式。这三种销售方式,按套内建筑面积和按套(单元)计价结算两种对面积测算的要求相对简单,普通消费者容易掌握,不易产生面积测算纠纷。而按建筑面积销售,因"分摊的共有建筑面积"的测算具有较强的专业性,普通消费者很难掌握,导致房地产开发企业与购房人之间极易产生"房屋公摊面积纠纷"。因此,《条例(草案)》规定了商品房销售按套内建筑面积或者按套(单元)计价结算制度,这一制度起始于重庆市,该市自实行商品房销售按照套内建筑面积或者按套计价结算制度后,商品房公摊面积纠纷的投诉为零,社会效果极好。 《条例(草案)》第三十四条规定:"商品房应当按套内建筑面积或者按套(单元)计价结算销售。商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。()关于房地产经纪问题 近年来,不断壮大的房地产经纪企业为房地产业的健康发展提供了巨大的支持和帮助。但与此同时,房地产经纪业的监管却缺乏相应制度支持。究其原因,一是上位法规定比较原则,可操作性差;二是房地产经纪行业鱼龙混杂,严重影响了行业声誉。省外还发生过较为严重的损害委托人利益的案件,引发一系列社会问题。因此,有必要加强对房地产经纪行为的监管。《条例(草案)》第六章重点规范了经纪机构及其执业人员的行为;第四十六条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,对房地产经纪机构专业人员的要求进行了细化,以增强可操作性。 以上说明及《条例(草案)》,请予审议。

审议结果报告

省人大常委会:省十一届人大常委会第四次会议对《贵州省城镇房地产开发经营管理条例(草案)(以下简称《条例草案》)和《省人大财政经济委员会关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例(草案),审议意见的报告》进行了审议,认为,房地产业是国民经济的重要支柱产业,为了加强对我省城镇房地产开发经营活动的监督管理,规范房地产开发经营行为,促进和保障房地产业健康发展,制定该条例是十分必要的。同时,委员们提出了一些修改意见。 省人大常委会法制工作委员会根据省十一届人大常委会第四次会议和省人大财政经济委员会的审议意见,对《条例草案》进行修改后,寄送到全省各级人大常委会、省人大常委会各地区工作委员会征求意见,并在《贵州日报》和常委会网站全文公布征求意见稿,广泛征求意见,同时,召开有关单位及专家学者参加的论证会,听取他们对《条例草案》的修改意见。20081217日,法制委员会召开会议并邀请省人大财政经济委员会参加,对《条例草案》进行审议,并对省十一届人大常委会第四次会议的审议意见和省人大财政经济委员会的审议意见及有关单位提出的修改意见进行了认真研究。法制委员会认为,房地产业是国民经济重要的支柱产业,保障和促进房地产业持续健康发展,对于促进消费、扩大内需、拉动投资增长、扩大社会就业,保持国民经济又好又快发展,具有十分重要的作用;特别是在当前国民经济发展面临严峻挑战的情况下,为规范房地产开发经营行为,努力为房地产开发经营主体营造公平有序的市场竞争环境,促进和保障房地产业发展,维护消费者合法权益,制定该条例是必要的;《条例草案》的内容符合有关法律、法规的规定,符合我省实际,文本基本成熟,建议本次会议审议后通过。同时,对《条例草案》进行了修改。现将有关情况报告如下: 1、将第七条第一款中的"包含'房地产开发'之类规范性文字"修改为"体现房地产行业特点";在第三款最后增加"或者变相出租、出借、转让"2、将第十条修改为:"新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,按照国家有关规定申请核发《暂定资质证书》。3、将第十一条中的"申请确定资质等级"修改为"申请核发《暂定资质证书》、核定资质等级"4、在第十三条第一款中的"变化"后增加"达不到原核定资质条件的",在"应当"后增加"按照本条例第九条规定";将第二款中的"降低"修改为"依法重新核定",删除"达不到四级资质的,应当注销其资质"5、删除第十五条中的"股东",将"经营场所"修改为"住所"6、将第十六条修改为:"房地产开发企业破产或者因其他原因不再从事房地产开发的,应当到省建设行政主管部门注销资质证书。" 7、在第二十一条第一款第二项前增加"保温工程",在第二款最后增加:"商品房符合交付使用条件,买受人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的,保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算。8、将第二十三条中的"按规定报送房地产主管部门备案"修改为"按照规定报项目所在地房地产主管部门备案"9、将第二十四条第一款修改为:"房地产开发企业销售商品房,应当符合国家规定的条件。预售商品房的,应当依法取得商品房预售许可证。10、将第二十八条第一款中的"房地产经纪机构资质证书"修改为"资质证书、房地产经纪机构备案证明";增加一款作为第二款,内容为:"房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房,应当向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。11、在第二十九条最后增加"或者变相分期分批销售"12、在第三十一条第一款中增加两项,作为第八、九项,内容为:"()商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求;()非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属;"将第二款修改为:"前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。" 13、将第三十二条中的"有关工程"修改为"本项目的"14、将第三十五条第二款中的"房屋登记部门"修改为"房地产主管部门"15、删除第四十一条第四项中的"物业服务企业查验承接",将第五项修改为:"市政公用基础设施和买受人共有的配套公共服务设施清单。16、删除第四十二条中的"损害赔偿";删除第四十四条中的"办理房屋交付手续'"住宅";删除第四十八条中的"市、县人民政府"17、在第五十八条第二项中的"第二十八条"后增加"第一款";将第五十九条中的"给予警告"修改为"责令限期改正";将第六十三条第二、三项合并,作为第二项。18、增加一条作为《条例草案》修改稿第六十四条,内容为:"违反本条例规定的其他违法行为,按照有关法律、法规的规定处罚。" 19、增加一条作为《条例草案》修改稿第六十六条,内容为:"在城镇规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发经营活动以及实施房地产监督管理,参照本条例执行. 20、增加一条作为《条例草案》修改稿第六十七条,内容为:"廉租房、经济适用住房等保障性住房的开发经营管理,按照国家和省相关规定执行。21、删除第六十五条中的"贵州省人民代表大会常务委员会2004528日修订"。 此外,还对《条例草案》部分条款作了文字技术处理,条文顺序作了相应调整。 鉴于目前正在进行政府机构改革,省人民政府建设行政主管部门的称谓可能会发生变化,建议常委会授权法制委员会根据机构改革的实际情况,在编辑《法规汇编》时对本条例中规定的省人民政府负责房地产开发经营监督管理的部门的称谓进行修改。 以上报告,连同《条例草案》修改稿文本,请予审议。

审议意见报告

省人大常委会:省人民政府提请审议的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例(草案)(以下简称《条例(草案))728日交由财经委办理后,我委将《条例(草案)》分别发往各市()人大常委会、地区人大工委征求意见。8"日召开了法规论证会,听取了发改、建设、环保、工商、物价、消防等相关部门和部分房开企业的意见。在《条例(草案)》形成过程中,财经委派员参与了立法调研和论证。在征求各方面意见的基础上,财经委员会于826日召开第10次会议,对《条例(草案)》进行了认真审议。现将审议意见报告如下:一、制定条例的必要性 随着我省经济社会的发展,城镇化率不断提高,城镇住房制度改革不断推进,房地产业总体保持了快速发展势头,已成为我省经济发展的支柱产业之一。房地产业的持续发展,对拉动投资、促进消费、扩大就业、改善人民群众居住质量等方面发挥了重要作用,对于保持我省经济社会持续发展也具有十分重要的意义。199682日,省八届人大常委会第二十三次会议通过的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》,为促进和规范我省房地产市场起到了积极作用。但该条例与此后国家相继出台的《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城乡规划法》、《民用建筑节能条例》等法律、法规的相关规定和要求存在着不一致的情况。2004528日省十届人大常委会第八次会议通过的《贵州省部分地方性法规条款修改案》仅对条例中涉及的行政许可进行了规范,基本未涉及其它内容。此外,随着我省房地产业的发展,在房地产开发、经营和管理过程中也出现了一些新情况、新问题,原有条例所规范的内容已不能适应现实需要,亟待通过立法来加以进一步规范。因此,为使我省房地产业得以持续健康发展,更好地规范房地产开发、经营和政府部门的行政行为,维护当事人的合法权益,重新制定条例是十分必要的。《条例(草案)》符合国家法律、法规的规定,建议常委会予以审议。 二、具体修改意见1、将第四条第二款中"县级以上人民政府房地产主管部门"修改为"州、市、县人民政府和地区行政公署房地产主管部门"2、将第十三条第一款中"应当及时向房地产主管部门提交书面报告"修改为"应当按照第九条规定的核定权限,及时向房地产主管部门提交书面报告"3、在第二十一条第二项"屋面防水工程"后增加"保温工程"4、在第二十八条增加一款:"房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房,还应当向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息"作为第二款。5、在第三十一条第七项后增加一项:"商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求"作为第八项,以后各项顺延。6、在第四十六条第四项"人员"前增加"从业"二字。7、在第七章增加一条:"对违反本条例的行为,法律、行政法规对处罚机关、处罚种类、处罚幅度有规定的,从其规定"作为第五十八条,以后各条顺延。8、将原第五十八条第二项中"违反第二十八条规定的"修改为:"违反第二十八条第一款规定的"。 此外,部分条款文字表述还需要进一步作技术规范处理。 以上意见,请予审议。




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